Dezember 2025: Die Zahl der Umschuldungen steigt deutlich

Zwischen 2015 und 2025 haben private Haushalte Baukredite im Umfang von rund zwei Billionen Euro abgeschlossen – meist mit Zinsbindungsfristen zwischen fünf und über zehn Jahren. Nach Ablauf dieser Fristen sind die Darlehen in der Regel erst zu einem kleinen Teil getilgt und müssen verlängert werden.

Für Kreditnehmer bedeutet das: Sie müssen entscheiden, ob sie

• ihr Darlehen bei der bisherigen Bank verlängern (Prolongation),
• ein Anschlussdarlehen bei einer anderen Bank abschließen oder
• ein sogenanntes Forward-Darlehen vereinbaren, bei dem die Zinskonditionen bereits Monate vor Auszahlung des neuen Kredits festgelegt werden.

Eines ist sicher: Die Konditionen werden deutlich anders sein als beim Erstabschluss. Wer im Herbst 2015 ein Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung vereinbart hat, zahlte rund 1,6 % Sollzinsen. Heute liegt der Bestzinssatz etwa zwei Prozentpunkte höher – bei rund 3,6 %. Ein Vergleich der Optionen ist daher unerlässlich.

Option 1: Verlängerung bei der Hausbank

Niemand muss befürchten, nach Ablauf der Zinsbindung ohne Kredit dazustehen: Spätestens drei Monate vor Fristende meldet sich die Bank mit einem Verlängerungsangebot.

„Darauf sollte man jedoch nicht warten, sondern frühzeitig aktiv werden“, rät Franziska Zolldahn, Finanzierungsberaterin bei Interhyp. „Allein die Bearbeitung einer Kreditanfrage dauert heute 15 bis 20 Arbeitstage.“

Wer Alternativangebote einholen möchte, sollte sich daher bereits ein bis zwei Jahre vor Ende der Zinsbindung mit der Anschlussfinanzierung beschäftigen.

Die Prolongation ist bequem, aber nicht immer die beste Lösung. Vorteile sind:

• geringerer Prüfaufwand, da Kunde und Immobilie bekannt sind,
• meist keine erneute Objektbewertung,
• häufig kein vollständiger Bonitätscheck (nur aktuelle Gehaltsnachweise bei deutlich höherer Rate).

Nachteile:

• Anpassungen wie niedrigere Tilgung oder Sondertilgungen sind oft nicht möglich, da die ursprüngliche Laufzeit eingehalten werden muss.
• Bedingungen aus dem Erstvertrag gelten weiter.

Option 2: Wechsel zu einer anderen Bank

Nach zehn Jahren kann ein Darlehen mit sechsmonatiger Frist gekündigt und neu abgeschlossen werden. Vorteile:

• Zinsbindung und Tilgung werden neu verhandelt,
• bei gestiegenem Immobilienwert sinkt der Beleihungsauslauf – das verbessert die Konditionen.

„In Ballungszentren sind ein bis zwei bessere Zinsstufen durch Neubewertung realistisch“, so Zolldahn. Auch geplante Sanierungen können ein Argument für eine höhere Kreditsumme sein.

Aber: Die Prüfung ist aufwendiger als früher. Banken verlangen heute u. a. Energieausweis, Grundrisse und Wohnflächenberechnung. Wer diese Unterlagen erst beschaffen muss, sollte ein Jahr Vorlauf einplanen.

Option 3: Forward-Darlehen

Forward-Darlehen waren in der Niedrigzinsphase beliebt, heute ist die Nachfrage geringer. Zwar lassen sich Zinsen bis zu drei Jahre im Voraus sichern, doch ab dem zwölften Monat fallen Aufschläge von ca. 0,2 % pro Jahr an.

Ob sich das lohnt, hängt von der Zinsentwicklung ab – Prognosen sind unsicher. Laut einer Interhyp-Umfrage erwarten 67 % der Bankexperten steigende Zinsen in den nächsten sechs bis zwölf Monaten.

Fazit

• Frühzeitig handeln – idealerweise ein bis zwei Jahre vor Ablauf der Zinsbindung.
• Angebote vergleichen: Prolongation ist bequem, aber nicht immer günstig.
• Neubewertung kann bares Geld sparen.
• Forward-Darlehen sind nur bei erwarteten Zinsanstiegen interessant.